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Action paulienne exercée par les acquéreurs en VEFA

Le 21 décembre 2016

Jugement du Tribunal de Grande Instance de SARREGUEMINES du 25 février 2014
Arrêt de la Cour d’appel de METZ du 19 novembre 2015

La société T. a acquis deux parcelles cadastrées Section A n° 248 et 249 pour la somme de 137 000 €, puis, a entrepris la construction d’un immeuble composé de deux bâtiments aux fins d’habitation sur la parcelle 248, la seconde parcelle devant constituer l’assiette du parking de l’immeuble.
 
Les appartements ont été vendus selon actes de vente en l’état futur d’achèvement dans le courant de l’année 2008, ceux-ci prévoyant une livraison au quatrième trimestre 2008.
 
Malheureusement, les immeubles n’ont jamais été achevés.
 
Les acquéreurs ont saisi le Président du Tribunal de Grande Instance d’une demande tendant à voir organiser une expertise judiciaire, laquelle a été ordonnée, selon décision en date du 06 juillet 2010.
 
L’Expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise au terme duquel il résulte que le gérant de la société T. a indiqué ne pas avoir les moyens financiers de poursuivre les travaux.
 
L’Expert, après avoir procédé aux comptes entre les parties, a retenu qu’il manquait dans la trésorerie de la société T. la somme totale de 264 957,70 € TTC pour finir l’ensemble des travaux.
 
Parallèlement, la société T. a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire en date du 26 juin 2012.
 
Cependant, il s’est avéré que la société T. a organisé son insolvabilité.
 
En effet, il est apparu que la société T. a vendu, selon acte de vente du 07 octobre 2010, la parcelle 249 à Monsieur G. pour un prix de 95 000€.
 
Néanmoins, aucun règlement n’est intervenu par la comptabilité du notaire.
 
Il convient de préciser que Monsieur G. est à la fois le gendre du gérant de la société T. ainsi qu’un associé de ladite société.
 
En outre, il a, par la suite, succédé à son beau-père dans la gérance de la société.
 
Dans ces conditions, les acquéreurs en VEFA, créanciers de la société T., ont saisi le Tribunal de Grande Instance aux fins de voir prononcer la nullité de la vente intervenue en fraude de leurs droits, sur le fondement de l’article 1167 du Code civil.
 
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L’action paulienne, fondée sur l’article 1167 du Code civil lequel dispose «  Ils [les créanciers] peuvent aussi, en leur nom personnel, attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits », permet à un créancier d’obtenir que l’acte d’appauvrissement fait par son débiteur en fraude de ses droits lui soit déclaré inopposable.
 
Elle nécessite pour être accueillie la réunion des conditions suivantes :
-        Une créance certaine au jour de l’acte frauduleux, sans qu’il soit nécessaire que la créance soit certaine, liquide et exigible,
-        Une fraude du débiteur caractérisée par un appauvrissement de son patrimoine et dont l’effet est de créer ou d’aggraver son insolvabilité,
-        Une collusion frauduleuse du tiers lorsque le contrat est conclu à titre onéreux.

 

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En l’espèce, le Tribunal de Grande Instance a, selon jugement en date du 25 février 2014, retenu que les demandeurs étaient bien les créanciers de la société T. pour un montant de 264 957,70 € TTC, correspondant au montant des travaux de finition, et ce d’après les calculs de l’Expert, la société T. ne justifiant pas avoir achevé la construction conformément aux actes de vente en l’état futur d’achèvement.

 

La créance des demandeurs était dès lors certaine en son principe.

 

En outre, le Tribunal a rappelé que la société T., après l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire, a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d’actif en date du 29 septembre 2013, de sorte que l’insolvabilité de la société était démontrée.

 Par ailleurs, le Tribunal a relevé que la société T. ne fournissait aucune explication sur les circonstances entourant la vente de la parcelle 249, et ne justifiait pas que le prix de vente ait été réellement versé, de sorte que la fraude était établie.

Par conséquent, le Tribunal a accueilli l’action paulienne des demandeurs et a prononcé l’inopposabilité de l’acte de vente de la parcelle 249 aux demandeurs aux motifs suivants :

« La sanction de l’action paulienne fondée sur l’article 1167 du Code civil n’est toutefois pas la nullité de l’acte telle que réclamée par les demandeurs, mais le constat de l’inopposabilité à leur égard de cet acte (…), autorisant le créancier poursuivant, par décision de justice et dans la limite de sa créance, à échapper aux effets d’une aliénation opérée en fraude de ses droits afin d’en faire éventuellement saisir l’objet entre les mains du tiers. L’effet de l’inopposabilité étant d’anéantir l’acte translatif mais uniquement à l’égard du créancier demandeur, ce dernier doit en effet pouvoir saisir le bien objet de l’acte passé en fraude de ses droits comme s’il n’avait jamais quitté le patrimoine du débiteur ».

Monsieur G. a cependant interjeté appel.

La Cour d’appel a, selon arrêt en date du 19 novembre 2015, confirmé les motivations et le jugement du 25 février 2014 du Tribunal de Grande Instance.

La Cour d’appel est néanmoins revenue sur la notion de collusion frauduleuse du tiers, soit, en l’espèce, de Monsieur G., laquelle n’avait pas été caractérisée par le tribunal.

Elle a retenu :

« La condition afférente à l’existence d’une fraude suppose, lorsqu’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le créancier qui exerce l’action paulienne prouve la complicité de fraude du tiers acquéreur ; toutefois cette fraude n’implique pas nécessairement l’intention de nuire, puisqu’il est de jurisprudence constante qu’elle résulte de la seule connaissance que le débiteur et son cocontractant à titre onéreux ont du préjudice causé au créancier par l’acte litigieux.

C’est à la date de l’acte par lequel le débiteur s’est dépouillé ou appauvri que les juges doivent se placer pour déterminer s’il y a eu fraude ou non, la preuve de la fraude pouvant être réalisée par tous moyens et les juges appréciant souverainement la réalité de l’intention frauduleuse ».

En l’espèce, les liens familiaux et sociétaires de Monsieur G. avec la société T. ainsi que la proximité des dates entre les opérations d’expertise au cours desquelles le représentant de la société T. faisait part de ses difficultés de trésorerie, et l’acte de vente ont conduit la Cour d’appel à retenir que Monsieur G. avait parfaitement conscience qu’en acquérant cette parcelle, il privait les acquéreurs des lots d’un gage pouvant leur garantir au moins pour partie le paiement de leurs créances au titre des travaux inachevés.

Dès lors, la collusion frauduleuse du tiers a également été caractérisée.

 

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L’action paulienne est ainsi un instrument de protection des créanciers contre les actes frauduleux de leur débiteur leur permettant de procéder à la saisie du bien comme s’il n’avait jamais quitté le patrimoine de leur débiteur.

En revanche, il convient de s’armer de patience car la procédure est longue.

En l’espèce, il convient d’observer que les opérations d’expertise ont débuté en 2010 et que l’arrêt de la Cour d’appel n’est intervenu qu’en 2015 étant précisé qu’à l’heure actuelle, les travaux ne sont toujours pas achevés.

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