Des difficultés rencontrées par un acheteur de bonne foi, face à l’absence de vérification du notaire et à la mauvaise foi du vendeur

Mademoiselle X. est une jeune femme, qui tout juste diplômée, souhaite se lancer dans le monde professionnel.

Cette dernière se met dès lors à la recherche d’un immeuble qui pourrait abriter tant son local professionnel, que son logement.

Mademoiselle X. trouve son bonheur au sein d’un petit village, auprès d’un particulier, Monsieur Z.

Cette dernière souscrit dès lors un emprunt afin de réaliser des travaux au sein de l’immeuble et s’engager dans la vie professionnelle sous les meilleurs hospices.

La vente est signée chez le notaire sans qu’aucune difficulté ne soit soulevée par ce dernier, et Mademoiselle X. réalise les travaux et s’installe dans l’immeuble.

Les choses auraient pu en rester là, malheureusement Mademoiselle X. va faire les frais d’un défaut de diligence du notaire, et de la fraude du vendeur.

En effet il s’avère que plusieurs mois auparavant M. Z. avait été placée en liquidation judiciaire.

Or cette situation a d’importantes conséquences, puisqu’en vertu d’une règle d’ordre publique, à compter du prononcé du jugement de liquidation judiciaire, le débiteur est dessaisi de l’administration de ses biens.

Cette règle signifie que le débiteur, Monsieur Z., en l’occurrence ne pouvait nullement vendre un de ses biens immobiliers.

En effet le liquidateur est seul habilité à vendre un bien immobilier après accord du juge commissaire.

Il ne faut de fait pas oublier que le patrimoine du débiteur a vocation à rembourser autant que faire se peut les créanciers de ce dernier.

En vendant son bien immobilier sans en informer le liquidateur, et en encaissant les fonds résultant de la vente, alors qu’il était dessaisi de la gestion de son patrimoine Monsieur Z. a en conséquence agi en fraude au détriment des créanciers de la procédure judiciaire.

Il s’avère que quelques mois après la réalisation de la vente, le liquidateur judiciaire s’est aperçu de la manœuvre de Monsieur Z., ce qui ne va pas être sans conséquence pour Mademoiselle X..

Il sera rappelé que Mademoiselle X. n’avait nullement connaissance de la situation de liquidation judiciaire de Monsieur Z..

Ce dernier s’était en effet bien gardé d’en faire état afin d’encaisser les fonds, et le notaire pourtant professionnel du droit, et contraint par son mandat d’informer les parties sur les conséquences de l’acte et de procéder aux vérifications d’usage sur les capacités des parties à signer l’acte, n’a nullement informé Mademoiselle X. de cette situation.

D’aucuns pourraient dès lors penser que Mademoiselle X. n’étant pas à l’origine de la situation, seul Monsieur Z. aurait à en subir les conséquences.

Malheureusement tel n’est pas l’état du droit.

En effet toute vente réalisée par le débiteur en fraude de la liquidation judiciaire est inopposable à la procédure collective, mais demeure valable entre Mademoiselle X. et Monsieur Z..

Il en résulte que Mademoiselle X. se trouve dans une situation dans laquelle elle pourrait être amenée à payer une seconde fois la valeur du bien immobilier entre les mains des organes de la procédure.

Il convient de préciser que le jugement de liquidation de Monsieur Z. avait été publié au livre foncier.

Mademoiselle X. dispose de deux actions.

L’une consiste à solliciter la condamnation du notaire, rédacteur de l’acte de vente, à lui payer des dommages et intérêts, en raison de son défaut de diligence, ce dernier ne s’étant pas assuré que M. Z. avait la capacité de vendre son immeuble.

En effet en procédant à des vérifications élémentaires, le notaire n’aurait pas réalisé la vente, et aurait évité à Mademoiselle X. ces désagréments.

La procédure est toujours en cours devant le Tribunal de Grande Instance. 

L’autre consiste pour Mademoiselle X. à attendre la clôture de la procédure de liquidation, pour par la suite saisir à nouveau une juridiction et solliciter la condamnation de Monsieur Z. à lui payer des dommages et intérêts eu égard à la faute commise.

Il sera néanmoins rappelé que Monsieur Z. étant en liquidation judiciaire, ce dernier est de fait impécunieux.

Il y a dès lors fort à parier que le jugement obtenu ne pourra guère être autre chose qu’une simple victoire de principe, laquelle ne donnera lieu à aucune exécution pratique.

Il en résulte que Mademoiselle X. pourra tout juste espérer en compensation l’octroi de dommages et intérêts si la juridiction reconnaît la responsabilité du notaire dans la situation de Mademoiselle X..

Il est dès lors primordial lorsque l’on achète un bien immobilier, de s’assurer que le vendeur a effectivement la capacité juridique de vendre le bien proposé.