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L’expulsion du locataire qui s’est maintenu dans les lieux après avoir donné son congé

Le 18 décembre 2014
Notre étude porte sur l’hypothèse du maintien d’un locataire dans les lieux après qu’il a valablement donné son congé.

La procédure d’expulsion est régie par les dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE).

 

L’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (Art. L 411-1 du CPCE).

 

L’obtention du titre exécutoire :

 

La demande d’expulsion du locataire d’un bail d’habitation relève de la compétence du Tribunal d’Instance.

 

En effet, l’article R 221-38 du Code de l’Organisation Judiciaire (COJ) attribue une compétence de principe au Tribunal d’Instance pour connaître des actions relatives à un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou à un contrat portant sur l'occupation d'un logement.

 

En outre, l’article R 221-5 du COJ dispose que « Le tribunal d'instance connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre ».

 

Or, le locataire est déchu de son droit d’occupation une fois le bail résilié et, dès lors, devient occupant sans droit, ni titre (Art. 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 – CA NANCY, 27 octobre 2011, n° 10/02989, 10/02990, JurisData n° 2011-032750).

 

Le Tribunal d’Instance peut être saisi par la voie des référés, sous la condition qu’il n’ait pas à trancher une contestation sérieuse, telle que la régularité du congé donné.

 

« Le juge des référés est donc compétent pour constater la validité du congé et ordonner l’expulsion du preneur ». (CA METZ, 18 septembre 2007, n° 04/03324, JurisData n° 2007-341862).

 

L’expulsion du locataire nécessite que la décision soit passée en force de chose jugée, c’est-à-dire que la décision ne soit plus susceptible de recours à effet suspensif.

 

Si l’expulsion a été ordonnée par une décision en référé, celle-ci est exécutoire de plein droit.

 

Si l’expulsion a été ordonnée par un jugement, le jugement doit être passé en force de chose jugée.

 

Signification du commandement de quitter les lieux :

 

Après obtention d’une décision de justice prononçant l’expulsion, il est nécessaire de faire signifier par voie d’huissier à l’occupant un commandement de quitter les lieux.

 

Ledit commandement peut être délivré en même temps que la signification de la décision d’expulsion.

 

L’expulsion ne pourra intervenir qu’après l’écoulement d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement et de sa dénonciation au Préfet (Art. L 412-5 du CPCE).

 

Ce délai peut être supprimé par le juge dans certains cas (expulsion de squatters).

 

Pendant ce délai, l’occupant peut saisir le juge de l’exécution aux fins d’obtention de délais pour quitter les lieux ; ce délai peut aller de 1 mois à 1 an compte tenu de la situation du locataire.

 

Après l’écoulement des délais, et si nécessaire, un huissier de justice est chargé de l’expulsion forcée, assisté au besoin, et après une vaine tentative, de la force publique.

 

Toutefois, dans un but humanitaire, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, à moins que le relogement des personnes expulsées ne soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille (art. L 412-6 du CPCE).

 

L’expulsion ne peut pas non plus être exécutée avant 6 h00 et après 21 h00, ni les jours fériés ou chômés, sauf accord du juge.

 

Le sort des meubles :

 

A supposer que ceux-ci ne fassent l’objet d’aucune saisie, les meubles sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, ou à défaut, laissés sur place (art. R 433-1 du CPCE).

 

Le locataire expulsé dispose d’un mois pour les retirer.

 

A défaut de les avoir retirés dans le délai imparti, il est procédé, sur autorisation du juge, à leur mise en vente aux enchères publiques (art. L 433-2 du CPCE).

 

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Ainsi, même si le locataire donne son congé, son maintien dans les lieux entraîne la nécessité d’engager une procédure respectant les formes et les délais, c’est-à-dire l’obtention d’un titre exécutoire et la signification d’un commandement de quitter les lieux.

 

 

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