De la servitude du tour d’échelle et de l’impossibilité d’empêcher son voisin de réaliser des travaux nécessaires

Monsieur X. a fait construire une maison d’habitation en limite de propriété, conformément au permis de construire qu’il avait obtenu.

Il a, par la suite, souhaité réaliser des travaux de crépissage du mur pignon en limite de propriété, opération qui nécessitait pour Monsieur X. de passer par le terrain de son voisin direct, Monsieur Y.

Monsieur X. a donc sollicité de Monsieur Y. qu’il lui délivre cette autorisation, ce que le propriétaire voisin a catégoriquement refusé.

En conséquence, Monsieur X. a saisi le Tribunal d’instance de METZ, statuant en référés, aux fins d’obtenir l’autorisation de pénétrer sur la propriété de Monsieur Y. pour réaliser les travaux de crépissage.

Monsieur Y. faisait état de deux arguments pour justifier son refus.

Il a d’une part affirmé que d’autres moyens pouvaient être employés pour crépir les murs, comme l’utilisation d’une nacelle.

D’autre part, Monsieur Y. a souligné le fait que la servitude de tour d’échelle ne pouvait pas être invoquée pour les constructions neuves.

La servitude de tour d’échelle résulte généralement d'une convention conclue entre propriétaires voisins lorsque l'un d'eux ne dispose pas sur son propre terrain, d'une place suffisante pour y poser le bas d'une échelle alors qu'il réalise des travaux sur son bâtiment implanté près de la limite des deux fonds.

Elle consiste à permettre à celui qui doit entreprendre ces travaux ou réparations, d'entrer dans la propriété de l'autre pour y poser le pied de son échelle.

Sur le premier point, le Tribunal d’instance de METZ a estimé, dans son ordonnance de référé du 07 mars 2011, qu’il était absolument impossible de réaliser les travaux à partir d’une nacelle, dès lors que plusieurs maçons évoluent avec des spécialités différentes, l’un projetant le crépi sur la façade et le second, tirant le crépi à la règle.

Le Tribunal s’est également appuyé sur l’avis donné par une société de location de nacelle, laquelle a précisé que la seule solution pour pouvoir crépir le mur par le biais d’une nacelle serait de « gruter » cette dernière entre les deux maisons, faute d’accès.

Or, ce type de nacelle ne peut évoluer que par temps sec et est habituellement destiné à l’intérieur.

En tout état de cause, la nacelle ne permettrait pas d’accéder à l’intégralité du mur.

Sur le second moyen de défense invoqué par Monsieur Y., la jurisprudence avait déjà établi le bien fondé d’une demande de tour d’échelle pour permettre de crépir un mur d’une propriété, même neuve, située en limite de construction (CA METZ, 08 juin 2006).

La Cour de cassation, à cet égard, a précisé qu’un voisin n’avait aucun motif légitime pour refuser de laisser son voisin pénétrer sur son fonds, dès lors qu’il ne disposait d’aucune autre possibilité (Cass., 13 nov. 2007, pourvoi n° 06/18.915).

Enfin, Monsieur X. a démontré que les travaux de crépissage étaient tout à fait indispensables.

En effet, les agglos étaient toujours à nu et par conséquent, n’étaient pas étanches, l’isolation de l’immeuble n’étant dès lors pas assurée.

Ainsi, l’ordonnance du 07 mars 2011 du Tribunal d’instance de METZ est venue confirmer cette jurisprudence constante et a estimé qu’indépendamment de l’existence ou non d’une servitude de tour d’échelle, un propriétaire pouvait être autorisé à passer, à titre temporaire, sur le fonds voisin, ce qui ne constitue pas un trouble anormal de voisinage.

Il a cependant précisé que cette autorisation était soumise à une condition : le propriétaire demandeur devait prouver la nécessité de pénétrer sur le fonds voisin.

En outre, le Tribunal a souligné le fait qu’il appartient au propriétaire souhaitant pénétrer sur le terrain de son voisin pour réaliser des travaux sur son propre immeuble de faire dresser, avant et après réalisation des travaux, un procès-verbal.

Enfin, Monsieur Y. avait sollicité du tribunal une indemnisation de son préjudice.

Le Tribunal a refusé d’accorder une provision à Monsieur Y., dans la mesure où l’on ne pourra savoir qu’après réalisation des travaux s’il existe un préjudice, lequel n’est pas encore né à ce jour, et demeure incertain.

Il est ainsi établi que le permis de construire définitif et non contesté donne lieu à un tour d’échelle.

Il subsiste alors une incertitude : la solution adoptée par le Tribunal aurait-elle été la même si le permis de construire n’était pas définitif ? Si les travaux réalisés n’étaient pas conformes au permis de construire ?

Une procédure est actuellement pendante sur ce point.