GARANTIE DES VICES CACHES ET GARANTIE DECENNALE

Madame X achète en juin 2006 un immeuble qui faisait office de boulangerie afin de le transformer en immeuble d’habitation.

Des travaux sont en conséquence réalisés afin de changer la destination des lieux.

Les travaux de réhabilitation sont achevés fin de l’année 2006.

Madame X occupe alors l’immeuble ainsi réaménagé jusqu’au mois de novembre 2007, date à laquelle l’immeuble est vendu à Monsieur Y.

Dans les deux mois qui suivent son installation, Monsieur Y constate une humidité persistante dans l’habitation ainsi que l’apparition de moisissures.

Monsieur Y mandate un expert privé lequel constate l’existence d’une humidité extrêmement importante variant entre 80 et 95 % .

Il s’avère en effet que lors de la réhabilitation de l’immeuble, des coupures de capillarité auraient dû être effectuées pour éviter des remontés d’humidité, ce qui n’a pas été réalisé par madame X.

En présence de tels vices, Monsieur Y sollicite amiablement auprès de Madame X l’annulation de la vente, ce qui est refusé par cette dernière.

Monsieur Y saisit alors en septembre 2008 le Tribunal de grande instance d’une demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire.

Les conclusions de l’expert judiciaire confirment la présence d’un taux d’humidité dans les murs allant jusqu’à 50% ainsi qu’un taux d’humidité dans l’air variant entre 66 et 80%.

L’expert judiciaire considère que l’immeuble est rendu impropre à sa destination du fait de cette humidité très importante et a estimé le coût des travaux pour y remédier à plus de 60 000 euros.

Sur la base du rapport d’expertise judiciaire, Monsieur Y engage alors une procédure pour vices cachés à l’encontre de madame X afin d’obtenir des dommages et intérêts correspondant d’une part au coût des travaux de reprise de nature à mettre fin aux désordres et d’autre part afin d’être indemnisé de son préjudice immatériel (obligation de relogement pendant les travaux de reprise…), et ce sur la base de l’action estimatoire et non plus résolutoire.

Pour s’opposer à la demande, madame X soutient que l’acte de vente contient une clause excluant la garantie des vices cachés, de telle sorte que sa responsabilité ne saurait, selon elle, être retenue.

Le tribunal ne retient pas cette argumentation en rappelant qu’une telle clause ne peut être invoquée par le vendeur de mauvaise foi qui avait connaissance du vice lors de la vente.

Tel était manifestement le cas en l’espèce dès lors que l’acquéreur s’est aperçu de l’humidité importante au bout de 2 mois d’occupation alors que le vendeur avait vécu dans l’appartement rénové durant 11 mois.

L’importance de l’humidité confirmée par les opérations d’expertise démontrent à l’évidence que le vendeur avait connaissance du désordre et ce d’autant plus que le vendeur avait fait l’économie de la maîtrise d’œuvre qu’elle avait assuré elle-même.

En allouant à Monsieur Y une somme d’argent correspondant aux travaux de reprise d’une part et au préjudice immatériel d’autre part, Le tribunal a fait droit à l’action estimatoire de l’acquéreur fondée sur les dispositions de l’article 1644 du Code civil permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés.

Il résulte de cette décision que parallèlement à la garantie décennale sur le fondement de laquelle la responsabilité du vendeur aurait pu être recherchée en sa qualité de constructeur, subsiste la garantie des vices cachés.