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L’indemnisation des vices cachés

Le 23 septembre 2015
L’article 1641 du Code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Deux actions sont dès lors envisageables sur ce fondement ; la première en résolution de la vente qui donne lieu à restitution du prix de vente, soit l’action rédhibitoire ; la deuxième en réduction du prix de vente, soit l’action estimatoire.

Une troisième voie est offerte par l’article 1645 du Code civil lequel dispose « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Au visa de cet article, la Cour de cassation a retenu que l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire et, par suite, peut être engagée de manière autonome (Cass., Civ. 1, 26 septembre 2012, n° 11-22.399, Bull. Civ. 2012, I, n° 192).

Enfin, l’article 1646 dudit Code dispose que « si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente », ces derniers correspondant aux dépenses directement liées à la conclusion du contrat (Cass., Civ. 1, 08 février 2005, n° 02-11.276, JurisData n° 2005-026923).

Il appert de ces dispositions que différents préjudices sont indemnisables selon, d’une part, l’action choisie et, de seconde part, selon la bonne ou mauvaise foi du vendeur.

On rappellera que l’article 1643 du Code civil autorise les clauses d’exclusion de garantie des vices cachés, clauses devenues types dans les contrats de vente immobilière.

Cette clause d’exclusion n’est cependant pas opposable par le vendeur professionnel, ni par le vendeur occasionnel qui a lui-même réalisé les travaux et qui est dès lors assimilé au vendeur professionnel (Cass., Civ. 3, 09 février 2011, n° 09-71.498, 166, JurisData n° 2011-001371).

Ces derniers sont en effet réputés connaître les vices de l’ouvrage (Cass., Civ. 3, 11 avril 2012, n° 11-13.198, 443, JurisData n° 2012-007857) et dès lors, être de mauvaise foi.

٭ ٭ ٭

Il convient de distinguer les situations selon la bonne ou mauvaise foi du vendeur :

-          Le vendeur de mauvaise foi, ou réputé tel, est tenu de :
  • La restitution ou la réduction du prix de vente,
  • Tous les dommages et intérêts,
  • Y compris les frais occasionnés par la vente.
-          Le vendeur de bonne foi est tenu de :
  • La restitution ou la réduction du prix de vente,
  • Les frais occasionnés par la vente.
-          Le vendeur de bonne foi, opposant une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, ne sera pas tenu à garantie sur ce fondement (Cass., Civ. 3, 8 novembre 2006, n° 05-17.379, JurisData n° 2006-035788, Bull. civ. 2006, III, n° 217).

٭ ٭ ٭

Le vendeur de mauvaise foi doit, outre la restitution ou réduction du prix de vente, assumer tous les dommages-intérêts tandis que le vendeur de bonne foi échappe au paiement des dommages-intérêts.

Est-ce à dire que l’acquéreur d’un vendeur de bonne foi ne sera que partiellement indemnisé ? Ou est-ce que, selon la bonne ou mauvaise foi d’un vendeur, la restitution du prix de vente couvre un préjudice différent ?

٭ ٭ ٭

En cas d’action résolutoire, la restitution du prix de vente n’offre pas de difficulté quant à l’évaluation de son quantum.

Le contrat est anéanti et les parties replacées dans la situation où elles se trouvaient avant l’exécution du contrat.

En revanche, l’action estimatoire est plus problématique.

La jurisprudence est venue fixer certaines limites à l’action estimatoire.

Ainsi, l’acquéreur n’a le droit de se faire rendre qu’une partie du prix, même dans l’hypothèse où le coût des travaux est supérieur à la valeur du bien déclaré dans l’acte (Cass., Civ. 3, 19 avril 2000, n° 98-12.326, JurisData n° 2000-001515, Bull. civ. 2000, III, n° 87).

Paradoxalement, en 2006, la Cour de cassation a retenu que « l’action estimatoire permet de replacer l’acheteur de la maison dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés », la réduction de prix ne devant dès lors pas s’apprécier au regard de la valeur vénale du bien mais du coût des travaux de reprise pour mettre fin aux vices (Cass., Civ. 3, 1er février 2006, n° 05-10.845, Bull. civ. 2006, III, n° 22).

La Cour de cassation a ainsi validé l’arrêt de la Cour d’appel de BORDEAUX et ce, alors même que l’Expert judiciaire désigné avait retenu que le prix d’acquisition de l’immeuble était déjà inférieur à la valeur de l’immeuble atteint de vices.

En outre, la Haute juridiction a récemment rappelé que la réduction du prix de vente doit être arbitrée par experts (Cass., Civ. 3, 11 juin 2013, n° 12-16.392).

٭ ٭ ٭

Dès lors, selon la bonne ou mauvaise foi du vendeur, l’action estimatoire ne couvre pas le même préjudice.

En cas de mauvaise foi, la réduction du prix pourrait ne correspondre qu’à une valeur vénale du bien correspondant à celle qu’en aurait donné l’acquéreur s’il avait connu les vices, les travaux de reprise pouvant faire l’objet d’une action indemnitaire concomitante.

En cas de bonne foi et en l’absence de clause d’exclusion, la réduction du prix s’évaluerait par rapport au coût des travaux de reprise, sans cependant pouvoir anéantir le prix de vente sans quoi, il conviendra de préférer l’action résolutoire.

En outre, en toute hypothèse, le remboursement des frais occasionnés par la vente pourra être sollicité.

En revanche, si le vendeur de bonne foi oppose une clause d’exclusion, aucune demande d’indemnisation, sur ce fondement, ne saurait prospérer.

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