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VENTE IMMOBILIERE: TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE METZ – 1ère Chambre civile – 8 SEPTEMBRE 2010

Le 06 octobre 2010
Validité d'une clause contenue dans un acte notarié de vente d’un terrain à bâtir!

Vente immobilière : la clause contenue dans un acte notarié de vente d'un terrain à bâtir aux termes de laquelle, « de convention expresse entre les parties, l'acquéreur devra faire son affaire personnelle de tout éventuel problème de portance du sol, sans pouvoir exercer aucun recours à l'encontre du vendeur [société civile immobilière] ... »,  est-elle licite?

 

Un couple signe un contrat de construction de maison individuelle avec une société de construction  et ce selon contrat en date du 3 mars 2008.

Aux termes de ce contrat, il appartient au couple client qui est alors Maître de l'ouvrage de fournir au constructeur, sous sa responsabilité, tous renseignements concernant le terrain et notamment tous les éléments constitutifs d'une étude de sol.

Les maîtres de l'ouvrage achètent, selon acte notarié en date du 17 juin 2008, un terrain à bâtir à une société civile immobilière, et ce dans le but d'y faire construire leur maison d'habitation.

Est insérée dans l'acte de vente  une clause libellée comme suit :

 

« Les biens vendus sont transmis à l'acquéreur dans l'état dans lequel ils se trouvent actuellement et qu'il déclare bien connaître.

Le vendeur, qui a la qualité de lotisseur, est tenu des obligations mises à sa charge par les articles 1602 à 1649 du Code civil.

Toutefois, et des convention expresse entre les parties, l'acquéreur devra faire son affaire personnelle de tout éventuel problème de portance du sol, sans pouvoir exercer aucun recours à l'encontre du vendeur, notamment en ce qui concernerait le surcoût résultant de la nécessité de prévoir des fondations spéciales ».

 

Le constructeur de maison individuelle démarre les travaux au mois de juillet 2008, travaux qui vont être stoppé rapidement, dès lors que le sol présente des difficultés particulières constitués de remblais et que des fondations spéciales sont en conséquence nécessaires pour assurer la stabilité de l'ouvrage (coût : 12130 €).

Les maîtres de l'ouvrage saisissent alors le Tribunal de Grande instance, chambre civile, d'une demande tendant à voir condamner le constructeur à reprendre les travaux et assignent également le vendeur du terrain en déclaration de jugement commun, sans formuler à son encontre, dans un premier temps, aucune autre demande.

 

 

 

Les travaux ayant été repris par le constructeur en cours d'instance, les Maîtres de l'ouvrage modifient leurs prétentions en sollicitant la condamnation, tant du constructeur que celle du vendeur du terrain litigieux à prendre en charge le coût des travaux supplémentaires.

Les maitres de l'ouvrage estiment en effet, s'agissant de leur demande formulée à l'encontre du vendeur du terrain, que la clause contenue dans l'acte de vente qui exclut tout recours à son encontre serait une clause  d'exonération de garantie des vices, une telle clause étant selon eux nulle.

Le constructeur pour sa part demande la condamnation du vendeur du terrain à le garantir du coût des travaux supplémentaires.

Le tribunal déboute tant le constructeur que les maîtres de l'ouvrage de leurs demandes formulées à l'encontre du vendeur du terrain.

Le tribunal retient d'une part que la clause susmentionnée contenue dans l'acte de vente ne peut s'analyser en une clause exclusive de garantie mais en une prise en charge par les acquéreurs des travaux éventuellement nécessaires au titre des fondations spéciales.

Il est d'ailleurs rappelé qu'un rapport d'étude des sols n'a pas conclu au caractère inconstructible du terrain mais a simplement préconisé des fondations spéciales.

Le tribunal retient d'autre part la responsabilité exclusive de la société de construction, laquelle devait solliciter du maître d'ouvrage une étude de sol préalablement à l'évaluation et à l'exécution des travaux.

En ne l'ayant pas fait, c'est le constructeur qui prend à sa charge le coût des fondations spéciales.

 

* * *

 

Cette décision confirme la validité des clauses d'exclusion non pas générales, mais spécifiques contenues dans des actes de vente.

Par contre, dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle, c'est le constructeur qui doit vérifier la faisabilité totale du projet ; s'il ne fait pas les études de sol nécessaires, il supporte seul les conséquences et les responsabilités, à savoir la prise en charge du coût des travaux supplémentaires.

 

 

 

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