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De la possibilité d’obtenir la résolution d’une vente pour vices cachés y compris lorsque l’immeuble ne répond pas aux règles administratives

Le 02 mai 2012
Tribunal de Grande Instance de METZ, 01er février 2012

M. X et Mme Y forment une famille recomposée avec leurs trois enfants.

 

Afin d’officialiser leur vie de famille, M. X et Mme Y décident d’acheter une maison ensemble.

 

Ils ont néanmoins un impératif, à savoir que la maison doit comporter suffisamment de chambres pour permettre à chaque enfant d’avoir son espace personnel.

 

M. X et Mme Y visitent ainsi la maison de M. et Mme Z, laquelle présente toutes les qualités recherchées puisqu’une pièce en sous sol a été aménagée pour être habitable.

 

M. et Mme Z. ont de fait posé du carrelage, de la tapisserie et installé un équipement électrique, afin selon leurs dires de valoriser leur habitation.

 

M. X et Mme Y signent ainsi l’acte de vente avec M. et Mme Z, eu égard à l’existence de cette pièce.

 

L’importance de cette pièce était ainsi entrée dans le champ contractuel.

 

Leur emménagement dans leur nouvelle maison ne va néanmoins pas être sans surprise, puisqu’ils vont immédiatement constater des désordres dans la pièce aménagée en sous-sol.

 

En effet des moisissures vont immédiatement apparaître et le papier peint va se décoller, rendant la pièce totalement inhabitable.

 

M.X et Mme Z. vont alors saisir le Tribunal de Grande Instance de METZ d’une demande de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés.

 

En effet le Code Civil, en son article 1641 stipule que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

 

L’article 1644 du Code Civil offre quant à lui le choix à l’acheteur, dès lors que l’existence de vices cachés est reconnue, soit de rendre la chose et se faire restituer le prix, soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts.

M. X et Mme Y ont choisi de solliciter la résolution de la vente et donc la restitution du prix.

 

Pour ce faire encore faut il que l’existence de vices cachés soit reconnue.

 

Aussi afin de confirmer les désordres observés par M. X  et Mme Z une expertise judiciaire fut ordonnée, laquelle confirma la présence d’infiltrations d’eau ayant occasionné un décollement du papier peint ainsi que l’apparition de traces de moisissures, désordre rendant la pièce impropre à l’usage auquel elle était destinée.

 

Or au moment de l’achat de la maison, la pièce litigieuse ne présentait aucun désordre, M. et Mme Z ayant pris soin de camoufler les désordres.

 

L’expert mandaté chiffrait ainsi le coût des travaux de reprise à la somme de 17 022.41 € TTC.

 

Afin de contester les demandes de M. X et Mme Y, M. et Mme Z ont exposé que les acheteurs ne pouvaient en réalité ignorer que la pièce litigieuse était inhabitable dans la mesure où les normes règlementaires en vigueur applicables à la hauteur sous plafond et à la dimension des ouvertures sur l’extérieur n’étaient pas respectées.

 

Le Tribunal de Grande Instance de METZ confirma que certaines normes définies par le code de la construction et de l’habitation n’avaient pas été respectées, mais il fit prévaloir l’économie du contrat de vente et la volonté des parties.

 

En effet M. et Mme Z avaient parfaitement connaissance de ce que M. X et Mme Z avaient acquis leur maison eu égard à l’existence de cette pièce en sous sol, pièce qui leur avait été présentée comme habitable par les vendeurs eux-mêmes.

 

L’habitabilité de cette pièce était dès lors entrée dans le champ contractuel.

 

Or à la date de la promesse de vente, M.X et Mme Y n’avait pas connaissance de ces désordres.

 

Le Tribunal de Grande Instance en a, à juste titre, conclu qu’ « au jour de la vente l’immeuble cédé à titre onéreux par M. et Mme Z à M.X et Mme Y comportait donc un défaut caché qui le rendait impropre à l’usage auquel il était destiné et il n’est pas discutable au regard de la nature de ce défaut s’agissant d’infiltrations d’eau et de l’ampleur des travaux de reprise à effectuer pour y remédier que M. X et Mme Y n’auraient pas acquis l’immeuble ou n’en auraient donné qu’un moindre prix ».

 

Le tribunal de Grande Instance de METZ reconnaissait ainsi l’existence de vices cachés.

Le Tribunal de Grande Instance de METZ a en conséquence fait droit aux demandes de M. X et Mme Y et prononcé la résolution de la vente ainsi que la restitution du prix de vente et des frais de notaires.

 

Il résulte de cette décision que la reconnaissance de vices cachés n’est nullement conditionnée au respect de normes techniques ou administratives définissant le caractère habitable d’une pièce (hauteur sous plafond par exemple), seul entrant en ligne de compte la volonté des parties et la destination qu’elles entendaient donner à la pièce.

 

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